致富靠槓桿？要買房，你需要先弄懂房貸的這幾個問題
編者按：本文來自微信公眾號 ofollow,noindex">「 大鬍子說房 」（ID：dahuzishuofang） ，作者： 言先生 ，36氪經授權轉載
康波”即康波週期，是1926年俄國經濟學家康德拉季耶夫在分析了英、法、美、德以及世界經濟的大量統計資料後，發現發達商品經濟中存在的一個長週期。放在我們每個人身上來說，其大意是指的是要把握住人生僅有的幾次週期帶來的機遇，才有可能成為人生贏家。
而致富靠槓桿，則通常指的我們常說的房貸。
最近有位學員，在後臺諮詢我們：
問這個問題的人，他不是第一個，更不是最後一個。
大多數人，對於房貸對於槓桿還處於一知半解，僅限於知道，僅限於拿不出全款才去貸款的階段。
我們今天就來把“槓桿”問題，掰開揉碎的說一說。
槓桿的魔力
你身邊一定很多人。包括自己的父母，60-70-80年代的朋友。辛辛苦苦攢了半輩子錢，全款買了套小房子，日子過的緊巴巴。
問之為何不貸款，理由是不想壓力太大，或者不能接受“那麼高”的利息。一大波人，趕上了人生最重要的康波，但因為理念問題，而錯失了房地產上行的大紅利。
這些群體，沒有趕上財富自由，歸根結底是沒有弄明白槓桿原理，什麼是槓桿呢？
買房界的槓桿簡單講就是：
通過小比例首付，撬動大比例房貸。
讓手裡很少的錢，買更大更貴的房子，獲得放大的收益。
舉個例子:
一套100㎡的房子，1萬元/㎡，如果全款購買則需要支付100萬元。
以五年為期，當房價漲2萬元時，淨利潤為100萬元。
相反同樣1萬元/㎡，若是貸款購買，支付100萬元，三成首付，可以購得330㎡房產。
以五年為期，5年內支出月供80萬，房價2萬元時，扣除月供和當初首付，淨利潤高達480萬。
100萬比480萬，高達接近5倍的受益。
如果你覺得100萬首付支出後，無力承擔後續80萬月供。我們將其折半計算：
55萬首付，購買180平房產，月供也減半僅為五年45萬。
假設五年後房價上漲到2萬，也可以獲得260萬的受益。
均遠高於全款買房的受益，換句話說，拿銀行的錢幫自己賺錢，何樂而不為？
銀行利息真的高麼?
除了攢錢全款買房的群體以外，許多長輩也特別喜歡借錢買房，甚至向親朋付息借貸十幾、幾十萬也不願意欠銀行房貸，而理由竟然是銀行利息高。
我們以100萬房貸計算，30年的房貸利息約為90多萬，上浮20%倍後大約近110萬，超過了本金。這讓不少人下意識的以為房貸利息十分高昂。
而事實上：
房貸利息驚人的低！
為什麼這麼說，我們舉例說明:
依然按照貸款100萬元，按照4.9%的基準利率計算，30年總利息為91萬元。摺合每萬元，每年利息303元。
同樣是借錢:
信用卡分期1萬元，按照招商銀行打折優惠後的利率月息0.66%，每年的利息為792元。
如果以信用卡分期的利息貸款30年呢？
792元x100x30是多少？
答案是2376000元
利息高達237萬，也就是說貸款100萬，要還337萬。
這樣的答案你還敢用信用卡分期麼？還覺得房貸利息高麼？
而各種網貸，各種現金分期，利息還要更高。
相比網貸、信用卡，房貸即便是上浮20%，也僅為376元/年/萬，遠低於其他借貸渠道。
最關鍵的還不在於此。最重要的在於：
除了銀行房貸，誰願意一次借給你這麼多錢？誰又願意借給30年這麼久？
30年意味著什麼呢？幾乎意味著你拿幾十年後的錢來完成當下的消費與投資。
貨幣貶值的速度，物價上漲的速度我就不必過多贅述，人人皆知。
總結來說：
房貸是大多數人這輩子能借來成本最低的錢。
利率上浮怎麼辦？
有人說，雖然我理解了你說的上浮之後利息也低，但不能接受平白無故比別人多出幾十萬的利息？怎麼辦？
我們來詳細說一說利率上浮。
利率上浮指:
單筆房貸實際利率執行高於央行制定的基準利率一定比例。
舉個例子：
當前央行制定房貸基準利率分為5年內和5年以上，五年以上為4.9%。
全國範圍以此為基礎，根據各地情況進行比例上浮或下調。如果你對應的城市置業顧問
告訴你利率要上浮20%，那實際的貸款利率就是4.9%*1.2=5.88%
上浮的最大特點是：不受時間影響，一旦貸款，無論基準利率如何變化，都需要執行貸款時約定的上浮比例。
換句話說
如果你批貸款是上浮20%，那麼明年如果基礎理論變成了6%，則對應7.2%。
所以就會有人覺得一旦貸款利率就永遠上浮，還是要選擇不上浮的時期購房划算。這樣的思維是有道理的，但最關鍵的是在於購房時機，好的購房時機，合適的價格，若是在上浮期買房也不要緊。
因為，利率在變化，而你的自住房也可以選擇利率不上浮或打折的期，左手倒右手賣給愛人或子女，也是一個非常不錯的合理降低利息的方案。若是投資，只多付幾年的利息，拉長線看利潤來講，更是不用太care。
你能貸多少
沒貸過款的朋友，大多對於房貸能待多少沒有概念，特別是一些剛畢業的年輕人，會問:我剛畢業，貸款能貸多少？
而事實上，能貸款多少，跟你是否剛畢業沒有多大關係，而是和房子有關係。
舉例說明：
小明看上了一套100平方高層，單價1萬元的房子，那這套房子理論上可以貸款70萬。
小王看上了另一套200平洋房，單價2萬元，這套別墅理論上則可以貸款280萬元。
但無論是小明還是小王，都要提供對應貸款月供2倍或更多的月收入和流水來證明自己還得起。
換個角度說，如果你一畢業就進了騰訊華為阿里等一流企業，有非常讓人羨慕的收入。很可能比絕大多數工作5年甚至10年以上的人，可貸款額度更高。
但是值得注意的一點是：
房貸申請人年齡與借款期限之和不超過70。
也就是說，想要貸款30年，你的年齡需要低於40歲，年齡增加，可貸款年限越短。
所以，務必請在年輕時貸款買房，儘可能的在年輕時良性負債。
大鬍子有話說
1:商貸轉公積金貸款現階段非常難實現，如果所在城市房價不高，並且可以直接辦理公積金貸款，沒有條件也要創造條件，千萬不到等著商貸轉公積金貸款。
2:全國範圍內大調控下的房貸名額非常珍惜，一定要珍惜首套首貸資格，因為第二次貸款不僅利息大幅度上浮，首付比例也會被提高，關鍵是這一切都是全國聯網。
3:平時一定務必注意準時還任何貸款借款信用卡，不要出現違約。計劃買房前先查自己徵信，避免拒貸導致一系列麻煩的後果。
4：怎麼貸款最划算？①越長越好②能力範圍內越多越好③既長又多最好。如果你不理解，請再細讀本文3遍。
5：房貸歸屬於槓桿，但槓桿不僅僅指的是房貸。不僅僅房貸可以加槓桿，用30%撬動另外70%。其他譬如，信用卡變首付，二手房高評估，首付分期，首付貸等等都是加高槓杆的方式。筆者在買第一套房的時候，槓桿率就曾加到98%。