開發商都不會說的祕密，買新房你需要注意這些
編者按：本文來自微信公眾號QQ" target="_blank" rel="nofollow,noindex">「魔都財觀」（ID：moducaiguan），作者：魔都財觀的觀觀 ，36氪經授權轉載
01 開發商能賣掉的房子，你賣不掉
新房有一個核心賣點——處房權
新房=處房權+次新。
不要小看這個處房權，是無數人都夢寐以求的追尋。我記得當年我在小白階段也好這口。畢竟房子這樣的大宗商品，大家都不喜歡有別人住過。
但是很多人沒意識到，處房權溢價只有新房才有，是最容易被消耗的。開發商金碧輝煌的售樓處、談吐頗佳的銷售小姐、做工精美的沙盤導圖，這些都是處房權銷售的助推器。
在這個階段開發商是可以賣出高價的，可以賣出有硬傷的產品的。很多戶型、總價流動性、交通動線上的瑕疵都會在這個一剎那，被腦門一熱的買房人忽略掉。
可是任何新房買下來，等你再賣出的時候，處房權溢價就沒有了，哪怕你一天也沒住過。那些問題和瑕疵，沒有了售樓處的宣傳攻勢，沒有了處房權的掩護，統統暴露在買家面前，你就麻煩了。
我想起有一天，和水庫的dittojeff聊天，他講了一個例子，讓我印象頗深。現在上海近郊有很多總價在1000萬的入門獨棟別墅，為什麼漲價慢。除了總價約束外，還有更大的一個問題在於，這些別墅處於高不成低不就的尷尬境地。
雖然對比普通公寓已經很奢侈了，但對於真正高淨值人群理想的稀缺資產，還是有很大差距的。比如雖然別墅號稱3、400平米，但是大多都是疊加到3樓、4樓，由於別墅爬樓到3樓及以上的場景有限，高層的面積實際使用效率極具降低，這樣的大面積是不值得購買的。
這些別墅的硬傷在買家眼裡都是看得見的，只有在新房新盤瘋狂營銷攻勢下，這些產品才賣得掉。到了二手市場，就砸在手裡了。
現在市面上賣的部分新房專案也存在一樣的問題。比如有的專案靠近墓地，還有的靠近高壓線。售樓處開盤後幾周、幾個月的密集營銷下，在新房供應緊張的環境下，這些有瑕疵的產品都是賣得掉的。但是等到你買下，歷經漫長的時間歲月，這些產品的缺陷就會慢慢暴露出來。
如果買房是投資的話，是不太傾向於買新房的。因為處房權和瑕疵缺陷都打入了你的買入成本，卻無法體現在你的賣出收入裡。新房更適合的是自住剛需，嶄新的樓盤，規整的物業，和統一入住都讓一切井井有條，能提升居住體驗的。
最近的好訊息是，現在的新房限價改變了部分遊戲規則。由於人為壓低了成本，對衝了之前很大的一部分缺點。你能買到85折的新房你就買吧。
02新房也是會降價的
開發商的漲價捂盤和跌價出貨的節奏和普通的二手房東不完全一樣。
開發商，看上去是一個蓋房子的，其實本質是一個大的買房人，一個金融玩家。他們左手，從金融市場融入資金，從銀行借過來開發貸、從大A股發股票融資、在銀行間市場發債、發銀行理財產品籌錢。右手，用小資金拿地，吃下地皮，2年後上市，分銷給各路小的買房人。
因為它做的是蓋房子，分銷的套路，玩的是地皮+房子的打法，看上去像是類似於建築業的實業經營，所以開發商自己不會被限購土地、不會有被限貸的緊箍咒。
但本質上，建築安裝成本在開發商的經營成本只佔到20%的小頭。大頭是拿地和財務利息成本，這和我們買房人賺錢的套路類似，最大成本是建倉和利息成本。所以開發商就是一個大號的買房人。
開發商資金流的多少，直接決定了它是持倉還是出貨。就像我們買房人，如果有錢的話，是絕對不會賣房子的。
過去兩年，市場寬鬆的時候，開發商融資利率只要6%左右，而開發商賣房子的毛利率都是20%（疊槓桿+快週轉），只要把規模做大就可以賺錢了。現在對開發商融資收緊了，有的開發商融資利率已經到了10%以上，而另外一邊，調控升級也讓開發商的出貨也越來越困難。
為了續命，從明年開始，會有部分開發商開始降價。這個在每一輪調控裡都是出現過的，哪怕是像上海這樣的頂級城市，都出現過降價，然後集體退房的事件。你們可以查一下大華水岸藍橋退房。當然當初那批退房的客戶，如果後續沒買房，現在應該是死了的心都有的。
——這個就是樓市有意思的地方，長線很美好，短線很曲折，看你扛不扛得住了。
還有大家要有個認知，就是新房市場以後會分化，供給大的近郊市場，因為樓盤眾多，價格競爭激烈，降價會多一些。但是真正核心區位的豪宅，就是單價是近郊新房價格×2，×3的那種，房價反而沒問題。
你不要覺得豪宅新房牛逼。它就是這種漲跌都少的套路。經濟學上叫彈性不足，其實就是沒尿性。漲得時候因為基數高，難漲。跌的時候，因為稀缺，很難跌。說穿了，就是股票裡的大盤藍籌股，中流砥柱維穩。而近郊的新房，就是創業板股票，暴漲暴跌。
比較合適的打法是，如果你要買豪宅新房自住，注意豪宅指的是在所在城市總價購買力限制以上的那種房子：
北京、上海——1600萬
南京、杭州——800萬
重慶——400萬左右。
那你可以無視週期，而且真正的豪宅是賣一套少一套，趕緊買，趁早買。
如果你是想買新房投資，倒是可以選擇近郊供給大的新房，趁著限價提前買入折扣筍盤，或者等到明年再抄底。
03迴避滾動開發上市的樓盤
我們對當前樓市的判斷是深圳、上海因為提前回撤，目前已經見底，而二線城市目前即將進入靜淡市。這個在《房產下一輪大漲何時到來？重磅乾貨分享》 已經有分享了。
所以在當下買房的時候，提醒大家注意一個細節。注意迴避開發商資金緊張，且滾動開發的專案。特別是那種近郊大盤，分個五六期，甚至十期開發的。
因為我們預計，這一輪靜淡市不知道時間長短。如果政策長期從緊的話，資金緊張的開發商一定是不好過的。那些有滾動開發上市的專案，很有可能在後面幾期降價，開出低價。
如果你不幸買了前面幾期的產品，那麼後面幾期的降價，將會直接拉低你的掛牌價。雖然未來還能創新高，但浮虧個幾年，心裡總是不爽的。而且我們自己有的時候也會去做一些創新融資，比如說拿房產作抵押，開發商這樣的降價打法，直接拉低了抵押的評估價格。也很傷融資的信貸成數的。
再推演一下，你也應該儘可能迴避滾動開發大盤周邊的樓盤，大盤的後面幾期降價，也會把你的剛買的新房或者二手房單價連坐。
如何判斷開發商資金緊張，現在開發商大多是上市公司，你也不用學會看財務報表，你就看看他家公告好了，如果開發商融發債融資成本都到10%以上了，那他大概率是缺資金的，不是好現象。
如何看土地儲備，到專案現場周圍去看看，施工工地上都有專案牽頭方的名字，一般是開發商的專案公司，一看就知道了。再用查公司的軟體搜搜就知道了。還有開發商拿地的時候，當地的土地規劃部門都有公告的，也可以知道
注意，我們這裡說的是當下靜淡市的迴避的打法。
這個在牛市是反向操作的。如果一輪牛市起步，你反而要買這種滾動開發的專案。因為每一期新開盤都拉昇房價，一手帶二手，你的房子也會被抬轎子，漲得很快。
至於什麼時候牛市到來，到明年3月開兩會就知道了，政府公告會說的，樓市政策到底走牛還是繼續靜淡市。
好了，一不小心，才寫了幾條就已經三千字了。大概還有四、五條關於新房的套路乾貨，下次再找機會給大家繼續分析。
最後給大家總結下：
一是買新房注意迴避硬傷的產品（戶型、通勤、產品類別），開發商賣得掉的，你二手房可能真賣不掉。
二是新房也是會降價的。買真豪宅的無視週期，喜歡近郊新房的要折扣筍度做安全邊際。
三是靜淡市儘量迴避滾動開發上市的新房樓盤，牛市則反向操作。