像西二旗一樣，舊金山的房子都賣給了程式設計師
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編者按：舊金山即將有多家公司IPO，這會對當地的房地產市場造成什麼樣的影響？當工程師們可以把期權變成現金，他們的住房需求會讓舊金山的房價爆炸性增長嗎？網際網路公司匯聚起全球資金，而只用在舊金山這一個地方，倘若網際網路再次出現危機，當地的房地產泡沫會怎樣破滅？本文作者Alexis C. Madrigal採訪了多位研究者，試圖對上述問題作出描述性的概覽式解答。原文標題 Who’s Really Buying Property in San Francisco?
從金銀島看舊金山的天際線。圖片來源： 路透社／Elijah Nouvelage
舊金山，富人幾乎全部誕生於一種產業——網際網路，這個產業幾乎完全主導了當地經濟。
從來沒有一個城市像它一樣。從世界其他地方壓榨出來的資金，大部分通過網際網路管道流向太平洋西岸這片伸入海灣的狹長土地上：這座城市就像是坐在現金噴泉上一樣不缺錢，噴泉來自“行為盈餘”，由學者Shoshana Zuboff首次提出，指由你的行為（也就是你的思想）所創造的自然資源。
貧窮工人如今聚居在房車社群的街道上，流浪漢們在夾縫中尋找營地，失去公寓並非意味著的你可以搬去附近的社群，而是搬到其他三個城市：Antioch、Gilroy或Stockton。
但等一下，事情可能更糟。
應用程式開發的城市
今年，預計有8家大型科技公司將首次公開募股（IPO）。第一家是Lyft，在3月暴跌。4月18日，Pinterest上市。接下來將是Airbnb、Instacart、Palantir、Postmates、Slack和Uber。令人驚訝的是，除了Palantir，這幾家公司的總部都在舊金山。目前只有另外五家上市軟體公司——Dropbox、Salesforce、Square、Twitter和Yelp在這裡辦公。
居住在明尼阿波利斯市（明尼蘇達州最大的城市）的人們每使用一次優步，舊金山灣區的Victorian公寓就會變貴一點。猶他州普羅沃市的Pinterest使用者每上傳一些內容，都會重塑這個地方，人們去參加舞會，夢想著鸚鵡和詩歌。
舊金山是應用程式開發的城市。
數字空間似乎是無限的，但舊金山的住房供應極其有限。去年，舊金山市近40萬套住房中，只有5471套交易。那麼，當數十億美元的股票期權只需輕輕點選“賣出”就可以變成現金時，舊金山會發生什麼呢？
每個人都能想到這個答案：房地產末日。
但即使是世界末日也是有邏輯的。關於科技界對舊金山房地產市場的影響，我們知道的內容大多來自三個方面：找房子的傳說（“他們出價40萬美元，高於要價！還是全款！”），房地產中介大談行業前景；房地產中介從CoreLogic等公司彙總市場資料。這些資料顯示了瘋狂的市場動態：2018年，舊金山房價中值是130萬美元左右。
但科技行業簡直無處不在，它們與本土傳統公司如柏克德（Bechtel）、麥克森（McKesson）、李維斯（Levi’s）、各種銀行以及更多其他行業創造的財富無縫地融合在一起，很難理清科技行業工程師們的薪酬和期權對舊金山房地產的作用。
至少在Deniz Kahramaner對此感興趣之前是理不清的。Deniz Kahramaner 20出頭，是斯坦福大學出身的資料科學家，後來成為房地產經紀人。他想了解是誰在推動當地的房地產市場。他建立了“灣區資料”（Data Bay Area，獨角獸公司Compass旗下的一個房地產集團），發現了一組常見的房地產記錄資料。
產權公司（Title companies）是美國房地產市場特別重要的內部機制，它們能夠為潛在客戶提供房產所有者的資料，給自己招徠業務。
Kahramaner告訴我：“之前的房地產經紀人是怎麼用它的呢？給人們發垃圾郵件。”但當他檢視舊金山每筆房產交易的記錄時，他的資料科學背景讓他看到的不是營銷資訊，而是分析潛力。大多數房地產經紀人考慮的是被交易房產的區位，而不一定是購房者。他說：“我想，哇，這是一個非常豐富的資料集。你可以看到誰買了什麼。為什麼沒有人分析這個！？”
他確實這麼分析了。Kahramaner創造了一個前無古人的資料集：舊金山購房者性質。這讓他關於IPO對該市潛在影響的分析更深入了一層。他的研究表明，房地產市場將比預期的更為繁榮，至少一開始少數幾個社群如此。它的進展也將比大多數人預期的要慢一些。Kahramaner認為，公司上市後，股票一般會被鎖定6個月，但一兩年內，大部分資金可能不會進入市場。
但不要太興奮：資金過於巨大，潛在的新購房者讓現有的可交易房產相形見絀。
誰購買了舊金山的房子？
Kahramaner簡直太適合他的工作了。他一直在做識別和分析個人資料的工作，先是在領英（LinkedIn），然後是在Accompany公司，這家公司開發的軟體能夠通過商務人士的公共網際網路足跡為他們建立個人檔案。
產權公司的資料提出了一個非常相似的挑戰：他有了購房者的名字和所在城市，如果他能弄清楚他們的身份，他就能建立一個城市購房者資料集。據我所知，這在其他行業或學術界是不存在的。然後，他可以用該資料集來回答這樣的問題：2018年，有多少Uber員工在舊金山買房？或者更巨集觀一點，舊金山有多少購房者來自科技行業？或許再進一步，新百萬富翁的湧入對這座城市會有多大影響？都影響哪些方面？
就這樣，Kahramaner開發了一款軟體：該軟體可以在網路上搜索資料集中房產所有者的名字，將他們與LinkedIn、Crunchbase或其他商業資料中列出的資料聯絡起來。然後，他付錢讓一些人將購房者與另一資料庫中的公司和行業進行匹配。這是一項艱苦的工作，可能這也是其他人沒建立這樣一個數據庫的原因吧。
它也不是確證無疑的。首先，外國購房者和土豪們經常匿名購買房屋。其次，有些購房者的名字是太普通了，沒法判斷他們到底是哪家公司的。第三，有些人根本沒有公開的資料。
把所有這些因素考慮在內之後，Kahramaner的團隊最終發現了2018年舊金山55%的購房者所在的行業和公司。
哪些行業的從業者正在舊金山買房（圖片來源：Deniz Kahramaner）
其中，51%的購房者從事軟體相關工作。他們在離舊金山科技公司較近的特定地段、通往矽谷的高速公路和鐵路線附近購置了房產。他們不太可能在霧濛濛的日落區買房（因為日落區的通勤狀況太糟糕了）。
2018年 ，網際網路從業者在舊金山購房區位排名（圖片來源：Deniz Kahramaner）
這座城市的南部在歷史上是種族和民族混雜的，是不同社群的拼合。但隨著工業逐漸向城市外轉移，科技行業隨之進入，受過高等教育、富有的白人進入了這個以前屬於工薪階層的地區。舊金山北部長期以來發展地比南部好，而如今，來自科技行業的資本給這座城市的東南部帶來了很多機遇。
本地新創業公司員工，買不起房；本地居民，更買不起房
有趣的是，Kahramaner甚至可以列出每家科技公司的購房者數量。他們集中在較老的科技公司，前五名是：谷歌、蘋果、Salesforce、Facebook和LinkedIn。緊隨其後的都是即將上市的舊金山公司。Kahramaner的資料顯示，2018年，所有7家舊金山本地公司的員工只購買了37套住房。也就是說，他們仍然處於房地產市場的邊緣。
Kahramaner確定的舊金山購房者公司情況（圖片來源：Deniz Kahramaner）
對舊金山房地產市場來說，這可能是最壞的訊息。未來這幾次IPO流出的現金規模絕對超過了以往任何一個IPO週期。Kahramaner估計，幾個規模較大的IPO估值總和至少為2500億美元，其中相當一部分最終將落到員工口袋裡。在與一些投資者交談後，他的團隊建立了一個粗略的、假設的“股權結構表”，根據員工們的入職時間，估算了不同的員工可能賺到多少錢。使用這個模型，Kahramaner估計將誕生5000名新購房者，他的團隊還試圖預測他們將會購買什麼價位的房子：他預計，3885名新購房者的購房價格將低於300萬美元，這個價格區間內，每年的房屋總交易量不足6000套。而在高階市場，它甚至變得更加瘋狂——將有超過1000名買家攪動售價300萬美元以上的房屋市場。
如果你和我一樣是舊金山灣區的居民，讀到這裡，你可能已經興奮到了頭暈目眩喘不過氣的階段。想象一下，這些IPO資金即將一起點燃房地產市場，爆炸的餘波越過SoMA社群（該社群距離科技公司總部很近），波及你的社群，讓每個人都有很多錢——然後你成為二次爆炸的一部分，你將把家搬到10-20公里之外的El Cerrito、Richmond、San Mateo、Fremont或者Vallejo，讓那裡的人把家搬去Fresno（加州中西部城市，距舊金山298公里）、Austin（德州首府）、Portland（俄勒岡州城市）或者Denver（科羅拉多州首府）。
還可以想象另一種畫面：通勤時間變長了，房租上漲了，人們被這樣或那樣的方式趕出了家門。人們反對社群改善，因為人們想要的就是把房子賣掉。
經濟學家：影響不大（不，還是挺大的
儘管在個別街區，IPO將讓房價飛昇，但從整體上看，這些IPO可能只會給灣區的房地產市場留下一個不大不小可以察覺的印記。
例如，馬林縣（Marin，舊金山灣區城鎮）的房地產市場已經升溫，但它依然被排除在矽谷、舊金山之外，因為那裡的公共交通有限。馬林縣Guaranteed Rate公司負責抵押貸款業務的副總裁Rob Spinosa說：“每天都有電話響起，電話那頭的人就說，‘嘿，我又成了百萬富翁了。’我們沒有見到過這種情況。”
Kat Carroll是Compass的經紀人，負責舊金山和包括矽谷在內的半島地區。她表示：“半島地區雖然迎來了房地產的春天，但卻沒有那種瘋狂的活力。我不認為IPO會像在舊金山那樣對半島地區產生影響。”
關於IPO對當地房價影響的最綜合的學術研究對1993年至2017年的每一次IPO進行了研究，發現，在IPO之前和之後，距離公司總部10英里以內的房價相對周邊地區僅上漲1.8%。現在的情況有點前所未有：這麼多位於同一地區的公司即將上市。對經濟學家來說，一個巨大區域內，即使是2%的變化也是令人震驚的。該IPO研究的合著者、加州大學洛杉磯分校（UCLA）經濟學家Barney Hartman-Glaser告訴我：“我們認為（這種影響）是一件大事，比我們想象的更大，考慮到我們的方法論，我們本不會相信這一點。”
這些IPO也有可能與以往的IPO不同。首先，這些公司存在的時間較長，例如Uber的早期員工就有機會套現。“我想說，每個人都至少都在其中。”Uber紐約前總經理Josh Mohrer說。這些公司的股票很多都是由投資較晚的主要投資者持有的。更甚至於，可能會有一場重大的全球經濟衰退，導致科技股暴跌，並推遲這股湧入房地產市場的資金洪流。
但照目前的趨勢持續下去，舊金山將仍然是科技公司控制城市地區帶來經濟影響的典型代表。全球經濟的相互聯絡有時很難看到，但在這種情況下如此顯而易見。
規劃師兼作家Samuel Stein在他的著作《資本之都》（Capital City）中追溯了房地產在現代大都市中扮演的角色。像舊金山這樣的財富——來自全球，用在當地——現在很常見。但是，沒有任何地方能與這座城市相媲美：她去物質化的金融和技術經濟與土地的碰撞，對庇護所的需求，關於“家園”的理解，當能夠定居時他們對此地的熱愛。
Stein寫道：“這些趨勢背後的推動力，是城市房地產在資本全球增長戰略中的日益核心的地位。土地價格成為核心的經濟問題和占主導地位的政治問題。‘中產化’成為一個家喻戶曉的詞，取代了日常生活的事實。房地產成為全球交易的金融資產，為全球同步泡沫和崩潰創造了條件。”
舊金山內外，這個泡沫似乎還在繼續增長，沒有人能完全弄明白它的結局。
譯者：喜湯