跟著薛蠻子投民宿，他能掙錢你不一定能

編者按：本文轉自叄裡河，作者星爸爸，創業邦經授權轉載。

薛蠻子在京都“一口氣買了一條街”的時候，發的第一條微博並有提到投資回報這種字眼，反而是為國爭光的口號。

這引來了下面一堆的嘲諷和點贊，看客中自然也不缺少來搭順風車的房產中介。“雞蛋分開來放。日本房產值得你來了解。”這是一箇中介的留言。

這兩年，經紀人推銷日本房產的時候會拿人民幣貶值和日本旅遊業興盛作為投資日本房產背後的邏輯。其中後者所代表的興隆景象最讓從業者興奮。奧運會前夕紅火的旅遊業，再加上中國中產階級擴張、日本對中籤證放鬆和代購興起等因素，國人對日本旅遊購物的興致空前高漲。

去年日本接待了 3100 萬國際遊客。這是個新紀錄，其中約四分之一是中國遊客，安倍政府預測在 2020 年奧運會遊客數量會增長到 4000 萬人。

與之形成對比的是客房數量的短缺，旅遊網站 Travel Wire Asia 三年前在《東京無眠：日本在奧運會之前的酒店短缺破局》一文中說，2020 年奧運前東京客房缺口會有 1.4 萬間，大阪和京都等熱門旅遊城市也都面臨著同樣的問題。

連年創紀錄的國際遊客數量，客房的短缺以及遊客主體追求平價旅遊的特性，使得日本本土的民宿市場異常火爆。前兩年快速擴張的 Airbnb 在一定程度上也要感謝日本，作為增長最快的市場，日本地區 Airbnb 預定量曾在 2014～15 年期間翻了五倍。東京和大阪也長期佔據全球預訂數量榜前五的位置。

各種條件相加，“回報率 8%～10% “的日本短租公寓被終結當做主打投資物推介。不僅如此，中國人主動購買慾望也很強烈，根據局外網的一組資料，2015 年客戶對日本房產詢盤量比上一年增長了 191%，超過七成人以投資的心態購買房產，並且從那時起中產買家開始增多，熱門標的超半數都是 50 萬美以下的產品。

散戶購入之後包裝成民宿交由中介打理，在大阪，超過三分之二的 Airbnb 房主是外國人。“房子的主人從來沒有親眼見過自己的房產”，The Japan Times 報道說。

通過 16 年和 18 年的民宿法修改，酒店客房無法滿足大流量的情況有所緩解，但是違法民宿問題很快隨之跟上。Airbnb 之前已經根據法律下架了一大批沒有完備經營資格的民宿，日本觀光廳上個月有釋出報告稱，截止到 2018 年 9 月，中介網站的四萬多套民宿中仍然有 16% 屬於違法運營。

民宿法最後一次更新，是去年 6 月實施的《住宅宿泊事業法》，其中最主要的變動就是放寬了辦民宿的法律門檻。新法施行後，申請人只需向國土交通大臣登記即可開辦總出租天數不超過每年 180 天的民宿業務，取消了之前對住所型別以及尺寸大小的要求，也不再要求業主或業主代表常駐。

政府希望調動空置民居來對衝酒店業不足，寬鬆的法律讓更多買家湧入，加上薛蠻子的示範作用，日本民宿投資的合理性被中介不斷強調。還是居外網的資料，18 年 Q1 日本民宿詢盤量比 17 年同期增長了 45%。

道理是這個道理，但中介沒告訴你的是，薛蠻子可能從日本旅遊熱中賺到錢，跟風而動的散戶卻不一定。

首先，薛蠻子買下的京都町屋應該屬於核心區的核心資產，京都作為最熱門的旅遊城市，不缺慕名而來的遊客，即使在奧運熱點過去之後仍然會有穩定客源。

其次，民泊法的放開導致大量民宿入市，外加日本國內品牌紛紛踏足酒店業以及海外連鎖酒店進入日本。已經有日本媒體估計，在奧運高峰過去之後，酒店住宿業會有陷入價格戰的可能。那麼到時候以價效比作為賣點絕大部份散客民宿都可能被競爭擊垮。

最後，民泊法雖然放開門檻，但各地地方政府都有權力自行疊加政策，甚至連業主委員會都可以以投票形式禁止所在物業舉辦民宿。比如，京都就禁止在居民區舉辦民宿。同時，“黑民宿”的也一直是日本政府在極力治理的問題。

此外，按照法律規定，本人不在物業內的業主必須僱傭代理公司代為管理民宿。對於散戶來說，只能找中介代勞，那麼刨去稅費，管理費，中介費，物業費和可能的按揭，即使每年滿打滿算租滿法律規定的上限 180 天，到手的收益率可能也就 4% 左右了。而拿了最難申請的“簡易住所” 牌照，遵照旅館業法運營的蠻子民宿則可以避過這幾個風險。所以，即使所有手續合規，普通散戶買做民宿投資也很難做成專業民宿運營者的那種投資產品。

“越來越偏向於保值了”，什麼值得買上一名博主說。

那麼，如果用這樣的角度去看，近來又高調宣傳在柬埔寨買下上萬畝土地的薛蠻子，在柬埔寨民宿上其實也是“聲東擊西”。

在法律上，柬埔寨同很多東南亞國家一樣，並不允許外國人直接持有土地。外國人想要購買土地可以通過四種方式：通過在本地註冊公司，以公司名字持有；長期租用土地，通常為 50、70 或者 99 年；入籍柬埔寨；找當地人代為持有。

在風險上，除了入籍柬埔寨之外，其它三種方式的風險呈遞增態勢。而這種模式在其它東南亞國家大抵相同，各種方式又有數種不同風險點。例如在風險最低的公司持有中，法律規定柬埔寨本國人持有股份比例必須超過 51%。雖然可以通過特殊協議以及股權架構來保護外國人的利益，但是當地政府腐敗是常見現象，一旦有事鬧上法庭，外國人往往要花上一大筆錢。

從投資角度來看，即使上述風險排除在外，柬埔寨民宿市場是否會到短期內到來其實是更大的一個潛在問題。

確實，根據 IMF 和世界銀行的估計，從 2010 年開始就以 7% 的速度增長的柬埔寨經濟會把這個勢頭持續懂啊 2020 年。這幾年間，首都金邊的高階公寓樓均價已經增長到 3000 多美金，平均租金約為 14.3 美元/平，整體回報率為 5%～7% 左右。但這是首都核心區的高階公寓，相當於上海的碧雲和徐涇板塊，以外籍高階人士為主。

普通人投資民宿，肯定不會像薛蠻子那樣大筆買地自建別墅（假設他確實以聲稱的這種形式操作的話），類似日本或者更近的泰國，購買別墅再轉租是比較適合散客投資的方式。

根據世邦魏理仕的資料，金邊公寓市場的價格按照低中高分類算是各有起伏，截止 2018 Q3，1400 美元/平的檔位同比增長了 5%，2600 美元/平的中端檔位同比下降了 2%，而 3250 美元/平的高階市場則上升了 1.8%。

無論是從供應還是需求來看，其實都還算不錯，從 2017 年以來都有很大增長。這要歸功於政府放開對外國人持有的嚴格規定，並且在增長過快的情況下，報價還有下行壓力，對買家來說可算是友好。

而且在金邊和萬景崗這樣的外籍人士聚集區，租金雖然停滯，但也還算穩定。但同樣的，供應的持續增長會稀釋掉價值，截止到今年二月份，在上述的幾個柬埔寨核心區，都還有一半左右的庫存等待出售。

此外，基建的薄弱和配套設施的缺乏短期內還不會為這些高階公寓找到太多的客戶，對於想賺快錢的人、或者指望長期靠高額租金換取上漲的人來說，負擔能力夠的外國人數量不足，而人數足夠的本地人又無法負擔高階公寓，也沒有租住服務公寓的習慣。

這一點就很類似其它東南亞國家，外國人房產市場和本地人的房產市場其實是平行世界，無論是從法律規定還是消費習慣上，基本都是各玩各的存在。早幾年吹得天花亂墜的曼谷公寓，現在也只能靠中介公司以灰色方式運作 Airbnb，年收益跌到 4%，像日本公寓一樣，更像是保值產品了。

其實從蠻子基金這次收購建材公司和土地就不難發現，韭菜的定義這一次並不是去做民宿的散戶，而是有能力做大型專案的投資者了。

那麼，跟著他去炒地也許可行。但除了上述的土地持有風險外，也需要考慮政治環境的風險。薛蠻子對節點財經說，柬埔寨向來對中國友好，政治環境更適合中國人投資，而越南和印尼都有大規模排華的歷史。

但他沒有說的事，15 年左右越南出現過一次小規模針對華人的抗議，背後原因正是大量華人湧入超高地價導致的。

那麼，隔著薛蠻子去柬埔寨會有錢賺嗎？他有，你可能沒有，而他賺得錢卻可能就是你的。

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