關於上海公積金貸款買房，你關心的10個問題
編者按：本文來自微信公眾號 ofollow,noindex">「真叫盧俊」（ID：zhenjiaolujun0426），作者：靠譜的真叫盧俊， 《關於上海公積金貸款買房，你關心的10個問題》，36氪經授權轉載
公積金貸款
Q1
公積金貸款利率
會隨著基準利率變化而變化嗎？
公積金貸款利率會隨基準利率變化，目前執行的住房公積金貸款基準利率是2015年10月24日調整並實施的：
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五年以上公積金貸款年利率3.25%；
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五年及以下公積金貸款利率為年利率2.75%
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購買首套住房的，貸款利率為住房公積金貸款基準利率；
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購買第二套改善型住房的，貸款利率上浮至住房公積金貸款基準利率的1.1倍。
需要注意的是,首套和二套房的公積金貸款利率不同：
Q2
求教
組合貸款和純商貸
比較起來各有什麼優勢？
組合貸款的話，公積金部分利率（5年以上基礎利率為3.25%）要比商業貸款（5年以上基礎利率為4.9%）低很多，總共要支付的利息就比純商貸少，能夠節省購房成本；再加上公積金由單位和個人共同繳納，各支付50%，即50%的貸款由單位分擔。此外，還可使用公積金餘額對衝還貸，能夠減輕購房者的還貸壓力。
但公積金的貸款年限通常沒有商貸多，這樣的話純商貸因為貸款年限長，月還款額會比組合貸少些。
Q3
看中一套二手房
但每月的還款能力有限
想問公積金最多貸多少年？
根據現行政策，對於使用公積金貸款購買二手房的貸款年限有以下規定：
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如果二手房房齡低於5年（含），公積金貸款最長期限不超過30年；
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如二手房房齡為6年至19年，公積金貸款最長期限不超過35年與房齡之差；
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如二手房房齡超過20年（含），公積金貸款最長期限不超過15年；
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此外，公積金貸款最長期限均不超過借款人法定離退休年齡後5年。
Q4
二手房和新房的
公積金貸款額度有區別嗎？
買二手房公積金最多能貸多少？
公積金貸款額度與購買新房還是二手房無關，但貸款額度都有上限要求，其上限由以下4個條件來確定，這4個條件計算出的最小值就是貸款人最高可貸金額：
不高於按照借款人和共同借款人住房公積金賬戶儲存餘額之和的倍數（住房公積金餘額的30倍，補充住房公積金餘額的10倍）確定的貸款限額；
不高於扣除規定比例首付款資金後剩餘的房屋總價款；
不高於按照借款人和共同借款人共同還款能力確定的貸款限額；
不高於本市家庭或者個人最高貸款限額，如下表所示（單位：元）：
當然，如果您清楚個人及配偶月繳存公積金的數額、計劃申請貸款年限和實際購房款等情況，不妨進入【好房上海】→【房工具】→【房貸計算】輕鬆測算個人貸款詳情，真正的方便、省時省力。
Q5
請問單位交公積金交多少時間
自己買房的時候可以用公積金貸款？
如果是單位繳存住房公積金的借款人，需要在申請貸款前6個月連續正常繳存住房公積金，才可以使用住房公積金貸款買房。
Q6
現在二手房純公積金貸款
購房週期需要多長時間？
其中辦理公積金放款又需多長時間呢？
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購房週期在一個月左右。
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辦理公積金放款的時間為15天左右：
如果貸款申請資料齊全，稽核時限不超過10個工作日；符合貸款發放條件的，受理機構收到《房地產抵押權登記證明》後放款時限不超過5個工作日。
Q7
公積金貸款是不是隻能用一次
以前用過還清以後再買房是否還能用？
在上海，使用公積金貸款買房有以下限制條件：
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購買第二套改善型非普通住房或非改善型住房不可貸；
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購買第三套住房不可貸；
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有兩次以上公積金貸款記錄不可貸。
因此，以家庭（含單身）為單位，公積金貸款最多可以使用兩次。只要之前申請的公積金貸款已還清，還能滿足公積貸款的條件，依然是可以再次進行公積金貸款的。
Q8
如果現在上海有一套房，組合貸款，我是主貸人，我配偶次貸人，也用了他公積金。在外地又買了一套，用配偶的名義，那後面想在上海再買的話算幾套？如果說外地貸款，但是一年兩年還清了，再回上海買算二套是否可以貸款？
上海的政策是，有過2次貸款記錄再買房，就算第三套，銀行就會限貸。所以，如果在外地買的那套房也有貸款，則在上海無法再貸款買房。
Q9
想問一下，我現在公積金每月還款
當月扣掉後餘額大概是0
後面換房子是不是先自己貸款還清
公積金要等到滿16667才能貸50萬？
如果使用過1次公積金貸款，只需將之前的貸款結清，二套房改善型住房即可再使用公積金貸款。不過想要貸足50萬的最高個人貸款額度，則還需滿足公積金餘額大於16667元，和有補充公積金這兩個條件。而己經有過2次貸款記錄的就不能再使用公積金貸款了。
Q10
請問在上海公積金可以用於裝修嗎？
公積金除了可用於購買住房，如果借款人家庭沒有尚未還清的住房公積金債務，公積金還可用於建造、翻建、大修具有所有權的自住住房。但普通的房屋裝修並不能使用公積金支付。
附：二手房住房公積金貸款流程
1、借款人至受理網點申請貸款 → 2、受理網點代為辦理家庭名下房產狀況查詢 → 3、受理網點受理 → 4、簽約 → 5、徵信查詢&審批 → 6、房地產交易中心辦理抵押登記手續 → 7、銀行放款